rodzaj: WYROK
data dokumentu: 2008-12-31
rok: 2008
data dokumentu: 2008-12-31
rok: 2008
sygnatury akt.:
KIO/UZP 1460/08
KIO/UZP 1460/08
Komisja w składzie:
Przewodniczący: Grzegorz Mazurek Członkowie: Anna Majstrowicz, Jolanta Markowska Protokolant: Dorota Witak
Przewodniczący: Grzegorz Mazurek Członkowie: Anna Majstrowicz, Jolanta Markowska Protokolant: Dorota Witak
po rozpoznaniu na posiedzeniu/ rozprawie
w dniu /w dniach
30 grudnia 2008 r.
w Warszawie odwołania wniesionego przez FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul.
Katowicka 39 od rozstrzygnięcia przez zamawiającego Zarząd Komunalnych Zasobów
Lokalowych Zakład Budżetowy Miasta Poznania, 60-770 Poznań, ul. Matejki 57 protestu
/protestów
z dnia 28 listopada 2008 r.
przy udziale wykonawcy Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A., 61-
884 Poznań, ul. Rybaki 18a zgłaszającego przystąpienie do postępowania odwoławczego
po stronie zamawiającego
w dniu /w dniach
30 grudnia 2008 r.
w Warszawie odwołania wniesionego przez FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul.
Katowicka 39 od rozstrzygnięcia przez zamawiającego Zarząd Komunalnych Zasobów
Lokalowych Zakład Budżetowy Miasta Poznania, 60-770 Poznań, ul. Matejki 57 protestu
/protestów
z dnia 28 listopada 2008 r.
przy udziale wykonawcy Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A., 61-
884 Poznań, ul. Rybaki 18a zgłaszającego przystąpienie do postępowania odwoławczego
po stronie zamawiającego
orzeka:
1. Oddala odwołanie.
2. Kosztami postępowania obciąża FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul. Katowicka 39
i nakazuje:
1)
zaliczyćna rzecz Urzędu ZamówieńPublicznych koszty w wysokości 4 064 zł
00 gr (słownie: cztery tysiące sześćdziesiąt cztery złote zero groszy) z kwoty
wpisu uiszczonego przez FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul. Katowicka
39,
2)
dokonaćwpłaty kwoty 00 zł 00 gr (słownie: xxx) przez xxx na rzecz xxx,
stanowiącej uzasadnione koszty strony poniesione z tytułu xxx,
3)
dokonaćwpłaty kwoty 00 zł 00 gr (słownie: xxx) przez xxx na rzecz Urzędu
ZamówieńPublicznych na rachunek dochodów własnych UZP,
4)
dokonaćzwrotu kwoty 15 936 zł 00 gr (słownie: piętnaście tysięcy dziewięćset
trzydzieści sześćzłotych zero groszy) z rachunku dochodów własnych Urzędu
ZamówieńPublicznych na rzecz FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul.
Katowicka 39.
U z a s a d n i e n i e
Zamawiający – Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Zakład Budżetowy Miasta
Poznania prowadzi postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego w trybie przetargu
ograniczonego na „Zarządzanie zasobem komunalnym Miasta Poznania o łącznej
powierzchni 1.444.135,95 m2, zgodnie z jego przeznaczeniem, wykonywanie czynności
zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie nie pogorszonym, w stanie
zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia”.
W dniu 21.11.2008r. zamawiający dokonał oceny wniosków, które wpłynęły w
postępowaniu. W wyniku powyższego wykluczył konsorcjum – Zakład Gospodarki
Mieszkaniowej sp. z o.o. z Bytomia i Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej z Kielc –
zwanego dalej Konsorcjum ZGM.
W dniu 28.11.2008r. protest dotyczący czynności oceny wniosków złożył wykonawca
Feroma sp. z o.o. Zarzucił zamawiającemu naruszenie art. 7 ust. 1, art. 24 ust. 1 pkt 10, art.
24 ust. 2 pkt 2, art. 24 ust. 2 pkt 3, art. 51 ust. 1 ustawy Prawo zamówieńpublicznych
poprzez nieprawidłowąocenęspełniania warunków udziału w postępowaniu, zaniechanie
wykluczenia z postępowania wykonawcy – Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej S.A. – zwanego dalej wykonawcąMPGM i zaniechanie wykluczenia z
postępowania konsorcjum ZGM. Wniósł o powtórzenie czynności oceny spełniania
warunków udziału w postępowaniu, wykluczenie z postępowania wykonawcy MPGM oraz
wykluczenie konsorcjum ZGM.
W argumentacji wskazał na wymaganie zamawiającego w zakresie doświadczenia
wykonawców -świadczenia usług zarządzania nieruchomościami zabudowanymi, którychłą
czna powierzchnia użytkowa w budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370.000 m2 (w
tym 300.000 m2 o powierzchni mieszkalnej i 70.000 m2 o powierzchni użytkowej), przez
okres co najmniej 9 kolejnych miesięcy. Referencje złożone przez wykonawcęMPGM
poświadczały wykonywanie w okresie od 1.01.2002r. do 31.07.2005r. usług administrowania
komunalnym zasobem lokalowym. Administrowanie stanowiło tylko jednąz czynności
składających sięna zarządzanie nieruchomością– pozostałe czynności zgodnie z art. 185
ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., nr 261,
poz. 2603 z późn. zm.) to zapewnianie właściwej gospodarki ekonomiczno – finansowej
nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów
Prawa energetycznego, utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Tym samym
przedmiotowe referencje nie potwierdzająwymaganego doświadczenia.
Odnośnie referencji z dnia 14.08.2008r. – wskazano,że znajduje sięw nich treść
wskazująca na potwierdzenie należytej realizacji przez MPGM usługi w zakresie czynności
administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych i konserwacyjnych i księgowych co
równieżnie odpowiada pojęciu „zarządzania nieruchomościami”.
Dodano,że obydwie referencje pomijały czynności windykacji, które stanowią
niezbędny element zarządzania nieruchomościami. Obydwie referencje były ponadto
wewnętrznie
sprzeczne,
gdyż
podawały
różne
powierzchnie
administrowanych
nieruchomości zabudowanych zarówno w zakresie powierzchni mieszkalnej i użytkowej,
pomimo,że w danym okresie nie nastąpiło jakiekolwiek przejęcie zasobu lokalowego Miasta
Poznania. Referencje te powinny zostaćwystawione przez wspólnoty mieszkaniowe, gdyż
zostały wystawione na powierzchnie wspólnot mieszkaniowych.
Protestujący wskazał następnie,że wykonawca MPGM nie wykonywał czynności
administrowania na rzecz wspólnot w sposób należyty, pomimo,że stanowiąo tym
dokumenty referencji. Protestujący wskazał na niewykonywanie przeglądów przewidzianych
prawem w budynkach przy ul. Głogowskiej 48/50, Pogodnej 55, Giżyckiej 6, Arciszewskiego
31-33, Chociszewskiego 34,34b iŚwietlanej 17 w Poznaniu. Niewłaściwe wykonywanie
przez MPGM przeglądów budowlanych odbywało sięw budynkach przy ul. Piątkowskiej 181,
Dąbrowskiego 84 i Szamarzewskiego 21.Nie prowadzenie lub nie przekazywanie książek
obiektu budowlanego następowało w odniesieniu do budynków przy u.. Zawady 7/9,
Słowiańskiej/Mieszka I, Grottgera 33A, Junackiej 7, Pogodnej 55, Głogowskiej 48-50.
Protestujący wskazał,że wiedzęna ten temat uzyskał z dokumentacji technicznej
przekazanej od poprzedniego zarządcy i protokołów przekazania sporządzonych na tę
okoliczność.
Protestujący wskazał równieżna wady w referencjach złożonych przez konsorcjum
ZGM. Po pierwsze – referencje z 3.01.2006r. wystawione były przez BytomskąSpółkę
Restrukturyzacji Kopalńsp. z o.o. a zgodnie z wiedząprotestującego na dzieńwystawienia
dokumentu Bytomska Spółka Restrukturyzacji Kopalńbyła jednym z udziałowców Zakładu
Gospodarki Komunalnej sp. z o.o. co w ocenie protestującego wpływało na wiarygodność
wystawionych referencji. Wadliwośćtych referencji polega równieżna tym,że powinny być
wydane także przez właściwe wspólnoty mieszkaniowe, a ponadto z ich treści nie wynikało w
jakim stosunku podane 312.000 m2 stanowiło powierzchnięmieszkalnąi użytkową.
Referencje z 25.04.2008r. dotyczyły czynności administrowania a nie czynności
zarządzania budynkami będącymi w zarządzenie Miejskiego Zarządu Budynków
Mieszkalnych z siedzibąw Kaliszu.
W dniu 4.12.2008r. przystąpienie do postępowania toczącego sięw wyniku
wniesienia protestu złożył wykonawca MPGM. Wniesiono o oddalenie protestu jako
bezzasadnego.
Zamawiający dokonał rozstrzygnięcia protestu w dniu 8.12.2008r. oddalając go w
całości. W argumentacji powtórzył swoje wymagania wynikające z treści ogłoszenia i
wskazał,że dokumenty przedłożone we wniosku wykonawcy MPGM spełniały jego
wymagania.
Zamawiający
nie
brał
pod
uwagę
referencji
wykonawcy
MPGM
potwierdzających wykonywanie administrowania w okresie 1.01.2002r. – 31.07.2005r., gdyż
nie obejmowały ostatnich trzech lat przed wszczęciem postępowania o udzielenie
zamówienia.
Referencje z dnia 14.08.2008r. potwierdzają,że wykonawca MPGM zarządzało i
nadal zarządza nieruchomościami zabudowanymi, których łączna powierzchnia użytkowa w
budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370 000 m2 – w tym 300 000 m2 powierzchni
mieszkalnej i 70 000 m2 powierzchni użytkowej. Wymienienie w dokumencie czynności
administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i księgowych
obejmowało katalog zawarty w definicji zarządzania nieruchomościami z art. 185 ust. 1
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Referencje te zostały wystawione za wykonywanie
usług zarządzania w budynkach komunalnych oraz zarządzania lokalami komunalnymi w
budynkach wspólnot mieszkaniowych. Nie jest więc tak,że tylko wspólnoty mieszkaniowe
mogłyby potwierdzaćwykonywanie usług. Do wniosku zostały dołączone odrębne
dokumenty wystawione przez zarządy wspólnot mieszkaniowych, potwierdzające należyte
wykonywanie usług zarządzania.
Odnośnie wniosku konsorcjum ZGM – zamawiający wskazał,że zwrócił siędo tego
wykonawcy o uzupełnienie dokumentów oraz o dokument poświadczający,że wykonawca
nadalświadczy usługi na rzecz Bytomskiej Spółki Restrukturyzacji Kopalńsp. z o.o. W
wyniku powyższego otrzymał umowę, której przedmiotem było zarządzanie lokalami
mieszkalnymi w budynkach, których właścicielem była Bytomska Spółka Restrukturyzacji
Kopalńsp. z o.o., administrowanie lokalami mieszkalnymi we wspólnotach mieszkaniowych
oraz zarządzanie pozostałymi składnikami mienia spółki. Dokument referencji z 3.01.2006r.
nie został wydany za zarządy lub członków wspólnot mieszkaniowych wymienionych w
dokumencie, ale dotyczył lokali mieszkalnych spółki w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Stosunek powierzchni mieszkalnej i użytkowej został określony w dokumencie wykazu usług
i podzielony na 272.845,38 m2 powierzchni mieszkalnej i 39..154,62 powierzchni użytkowej.
Wykaz został podpisany przez osoby umocowane do podpisania wniosku.
Na koniec zamawiający zwrócił uwagę,że konsorcjum ZGM zostało wykluczone z
powodu nie spełnienia innego warunku niżwskazanego przez protestującego.
W dniu 15.12.2008r. wykonawca Feroma sp. z o.o. złożył odwołanie od ww.
rozstrzygnięcia protestu. . Zarzucił zamawiającemu naruszenie art. 7 ust. 1, art. 24 ust. 1 pkt
10, art. 24 ust. 2 pkt 2, art. 24 ust. 2 pkt 3, art. 51 ust. 1 ustawy Prawo zamówień
publicznych. Wniósł o nakazanie zamawiającemu powtórzenia czynności oceny spełniania
warunków udziału w postępowaniu, nakazanie wykluczenia z postępowania wykonawcy
MPGM i nakazanie wykluczenia z postępowania konsorcjum ZGM. Odwołujący powtórzył i
podtrzymał wszelkie zarzuty i twierdzenia wynikające z protestu. Zdaniem odwołującego –
zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie odniósł siędo niektórych kwestii podnoszonych
w proteście. Do argumentacji wynikającej z protestu odwołujący dodał,że jako obecny
zarządca zasobu lokalowego miasta Poznania – posiada wiedzę,że zamawiający wymaga w
ramach usług zarządzania także czynności w zakresie sprzedaży mieszkań, windykacji i
inwentaryzacji zasobów a wykonywania tych czynności nie potwierdzały referencje MPGM.
Zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie odniósł siędo argumentu dotyczącego
nie wskazania w referencjach konsorcjum ZGM stosunku powierzchni mieszkaniowej i
użytkowej ale wskazał jedynie na podpisanie wykazu usług przez osoby uprawnione. W
ocenie odwołującego, przyjęcie,że wykonawca sam może doprecyzowywaćtreśćreferencji
jest niedopuszczalne na gruncie przepisów Pzp.
Wskazano na koniec,że zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie ustosunkował
siędo zarzutu,że zgodnie z dokumentem referencji z 25.04.2008r. wystawionym przez
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Kaliszu – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z
o.o. wykonywał czynności administrowania a nie czynności zarządzania budynkami.
Uwzględniając dokumentację z przedmiotowego postępowania o udzielenie
zamówienia publicznego, w tym w szczególności postanowienia ogłoszenia o
zamówieniu i treść wniosku przystępującego oraz biorąc pod uwagę oświadczenia i
stanowiska stron, złożone w trakcie rozprawy, skład orzekający Krajowej Izby
Odwoławczej wyznaczony zarządzeniem Prezesa Izby do rozpatrzenia sprawy ustalił i
zważył, co następuje.
Skład orzekający stwierdził w niniejszej sprawie,że istotne znaczenie wświetleżądańodwołującego ma ocena dokumentów potwierdzających należyte wykonywanie usług
złożonych przez wykonawcęMPGM wraz z wnioskiem o dopuszczenie do postępowania.
Ocena tych dokumentów powinna byćdokonana wświetle wymagańokreślonych przez
zamawiającego w ogłoszeniu o postępowaniu.
Skład orzekający przeprowadził analizętreści ogłoszenia o postępowaniu. Z cz.
III.2.3) ogłoszenia o zamówieniu wynikało,że w postępowaniu mogąwziąćudział
wykonawcy, którzy wykażą,że w okresie trzech lat przed wszczęciem wżycie
przedmiotowego postępowania (tj. przed 23.07.2008r.)świadczyli usługi zarządzania
nieruchomościami
zabudowanymi,
którychłą
czna
powierzchnia
użytkowa
w
budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370 000 m2 (w tym 300 000 m2 o powierzchni
mieszkalnej i 70 000 m2 o powierzchni użytkowej), przez kolejnych 9 miesięcy.
Z treści wniosku wykonawcy MPGM – str. 136, wynikało,że wykonał on m.in. usługi
na rzecz Miasta Poznania, gdzie jako powierzchnięzarządzanąwskazano 930 610,66 m2
powierzchni mieszkalnej i 117 444,51 m2 powierzchni użytkowej. Jednocześnie wykonawca
ten wskazał na wykonanie usług zarządzania nieruchomościami dla 384 wspólnot
mieszkaniowych. Każda ze wskazanych 384 wspólnot charakteryzowała sięokreśloną
wielkościąpowierzchni mieszkalnej – od kilkuset do kilku tysięcy m2. Częśćz tych wspólnot
wykazywała równieżpowierzchnie użytkowe – od kilkudziesięciu do ponad 1 tys. m2.
Wykonawca MPGM złożył dwa dokumenty referencji związane z wykonywaniem
usług dla Miasta Poznania – wynikało z nich bezpośrednio,że „Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej Spółka Akcyjna z siedzibąw Poznaniu przy ul. Rybaki 18a
zarządzało i zarządza zasobem komunalnym miasta Poznania. W punkcie 1 wskazano – od
1.08.2005r. do 31.05.2006r. – nieruchomości zabudowane o łącznej powierzchni 414 186,18
m2 – w tym powierzchni mieszkalnej 296 741,67 m2 a powierzchni użytkowej 117 444,51 m2
W wyniku powyższego skład orzekający stwierdził,że do spełnienia wymaganego warunku
punkt nr 1 z powyższej referencji nie był wystarczający, gdyżbrakowało 3258,33 m2
powierzchni mieszkalnej. Wielkości znacznie przewyższające wymaganąwskazano jednak w
następnych punktach tej referencji – były to wielkości 633 898,99m2 powierzchni mieszkalnej
w pkt 2 czy 7590,04 m2 powierzchni mieszkalnej w pkt 4 przedmiotowej referencji. Na końcu
powyższej referencji znalazło sięstwierdzenie „potwierdzam, w oparciu o postanowienia
zawartych umów o zarządzanie, należytąrealizacjęprzez spółkęMPGM S.A. usługi w
zakresie czynności administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i
księgowych”. W ocenie składu orzekającego – stwierdzenie to nie było sprzeczne z
określeniem z początku przedmiotowego dokumentu „zarządzało i zarządza zasobem
komunalnym Miasta Poznania”. W ocenie składu orzekającego było to stwierdzeniem, jakie
czynności były wykonywane w ramach zarządzania, natomiast nie było dowodem,że inne
czynności, należące do zakresu zarządzania nieruchomościami - wykonywane nie były.
Dokument ten powinien byćanalizowany w całości, a nie poprzez poszczególne jego zapisy.
Dodatkowe argumenty,że określenie „usługi w zakresie czynności administracyjnych,
eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i księgowych” może oznaczaćusługi
zarządzania nieruchomościami zawarte sąw orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia
17.07.2007r. – sygn. III CZP 69/07 – zdaniem Sądu skrajne stanowisko,że każde odjęcie
praw i obowiązków z katalogu „wszelkich decyzji i czynności” powodowałoby odejście od
wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością- powinno zostaćodrzucone, jako nie
uwzględniające potrzeb praktyki.
Odwołujący – aby udowodnićobiektywnąnieprawdziwośćstwierdzenia znajdującego
sięna str. 1 dokumentu referencji z 14.08.2008r. – „zarządzało i zarządza zasobem
komunalnym Miasta Poznania” powinien był przedstawićwiarygodne dowody, z których
wynikałoby,że wykonawca MPGM nie wykonywał tych czynności w podanym zakresie.
Odwołujący przedstawił kserokopiędokumentu pt. „Porozumienie zawarte w dniu 29
maja 2002r.”. Kserokopia ta nosiła znamiona wielokrotnego kopiowania, była przekreślona
przez pas toneru lub atramentu a niektóre zapisy na niej były niewidoczne – np. oznaczenie
jednej z osób podpisujących ww. dokument. Ponadto nie została poświadczona za zgodność
z oryginałem, tzn.żadna osoba nie stwierdziła,że widziała oryginał iże kserokopia
powyższa była z nim zgodna. Tym samym – wątpliwe jest używanie jej jako dokumentu
mogącego podważyćwiarygodnośćoryginalnych referencji wystawionych przez zastępcę
Prezydenta Miasta Poznania. Nawet jednak, gdyby domniemaćjej prawdziwość, to z jej
treści wynika wyraźnie,że jest częściąwiększej całości a dotyczy ona wyłącznie zasad
wynagradzania poszczególne czynności, natomiast nie stanowi jedynego dokumentu
określającego zakres czynności zarządcy/administratora nieruchomości. Tym samym skład
orzekający uznał powyższąkserokopięza nieprzydatnądo stwierdzenia okoliczności
wskazywanych we wniosku dowodowym przez odwołującego.
Skład orzekający stwierdził,że dokument referencji wystawiony w dniu 9.08.2005r.
potwierdzał wykonywanie usługi administrowania komunalnym zasobem lokalowym w
okresie od 01.01.2002r. do 31.07.2005r. – nie mieszczącym sięw zakresie wymaganym
przez zamawiającego w ogłoszeniu. Tym samym należało stwierdzić,że zamawiający
słusznie wskazał,że nie brał go pod uwagęprzy ocenie spełniania warunków przez
wykonawcęMPGM.
Wobec cofnięcia na rozprawie zarzutów, odnośnie dodatkowych przyczyn
wykluczenia konsorcjum ZGM – skład orzekający nie dokonywał analizy dokumentacji w tym
zakresie.
Z uwagi na powyższe orzeczono jak na wstępie.
O
kosztach
postępowania
odwoławczego
orzeczono
na
podstawie
art. 191 ust. 6 i 7 ustawy Pzp, stosownie do wyniku postępowania.
Stosownie do art. 194 i 195 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówieńpublicznych
(Dz. U. z 2006 r. Nr 164, poz. 1163, z późn. zm.) na niniejszy wyrok /postanowienie* -
w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia - przysługuje skarga za pośrednictwem Prezesa
Urzędu ZamówieńPublicznych do Sądu Okręgowego w Poznaniu.
Przewodniczący:
………………………………
Członkowie:
………………………………
………………………………
_________
*
niepotrzebne skreślić
1. Oddala odwołanie.
2. Kosztami postępowania obciąża FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul. Katowicka 39
i nakazuje:
1)
zaliczyćna rzecz Urzędu ZamówieńPublicznych koszty w wysokości 4 064 zł
00 gr (słownie: cztery tysiące sześćdziesiąt cztery złote zero groszy) z kwoty
wpisu uiszczonego przez FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul. Katowicka
39,
2)
dokonaćwpłaty kwoty 00 zł 00 gr (słownie: xxx) przez xxx na rzecz xxx,
stanowiącej uzasadnione koszty strony poniesione z tytułu xxx,
3)
dokonaćwpłaty kwoty 00 zł 00 gr (słownie: xxx) przez xxx na rzecz Urzędu
ZamówieńPublicznych na rachunek dochodów własnych UZP,
4)
dokonaćzwrotu kwoty 15 936 zł 00 gr (słownie: piętnaście tysięcy dziewięćset
trzydzieści sześćzłotych zero groszy) z rachunku dochodów własnych Urzędu
ZamówieńPublicznych na rzecz FEROMA Sp. z o.o., 45-061 Opole, ul.
Katowicka 39.
U z a s a d n i e n i e
Zamawiający – Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Zakład Budżetowy Miasta
Poznania prowadzi postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego w trybie przetargu
ograniczonego na „Zarządzanie zasobem komunalnym Miasta Poznania o łącznej
powierzchni 1.444.135,95 m2, zgodnie z jego przeznaczeniem, wykonywanie czynności
zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie nie pogorszonym, w stanie
zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia”.
W dniu 21.11.2008r. zamawiający dokonał oceny wniosków, które wpłynęły w
postępowaniu. W wyniku powyższego wykluczył konsorcjum – Zakład Gospodarki
Mieszkaniowej sp. z o.o. z Bytomia i Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej z Kielc –
zwanego dalej Konsorcjum ZGM.
W dniu 28.11.2008r. protest dotyczący czynności oceny wniosków złożył wykonawca
Feroma sp. z o.o. Zarzucił zamawiającemu naruszenie art. 7 ust. 1, art. 24 ust. 1 pkt 10, art.
24 ust. 2 pkt 2, art. 24 ust. 2 pkt 3, art. 51 ust. 1 ustawy Prawo zamówieńpublicznych
poprzez nieprawidłowąocenęspełniania warunków udziału w postępowaniu, zaniechanie
wykluczenia z postępowania wykonawcy – Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej S.A. – zwanego dalej wykonawcąMPGM i zaniechanie wykluczenia z
postępowania konsorcjum ZGM. Wniósł o powtórzenie czynności oceny spełniania
warunków udziału w postępowaniu, wykluczenie z postępowania wykonawcy MPGM oraz
wykluczenie konsorcjum ZGM.
W argumentacji wskazał na wymaganie zamawiającego w zakresie doświadczenia
wykonawców -świadczenia usług zarządzania nieruchomościami zabudowanymi, którychłą
czna powierzchnia użytkowa w budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370.000 m2 (w
tym 300.000 m2 o powierzchni mieszkalnej i 70.000 m2 o powierzchni użytkowej), przez
okres co najmniej 9 kolejnych miesięcy. Referencje złożone przez wykonawcęMPGM
poświadczały wykonywanie w okresie od 1.01.2002r. do 31.07.2005r. usług administrowania
komunalnym zasobem lokalowym. Administrowanie stanowiło tylko jednąz czynności
składających sięna zarządzanie nieruchomością– pozostałe czynności zgodnie z art. 185
ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., nr 261,
poz. 2603 z późn. zm.) to zapewnianie właściwej gospodarki ekonomiczno – finansowej
nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów
Prawa energetycznego, utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Tym samym
przedmiotowe referencje nie potwierdzająwymaganego doświadczenia.
Odnośnie referencji z dnia 14.08.2008r. – wskazano,że znajduje sięw nich treść
wskazująca na potwierdzenie należytej realizacji przez MPGM usługi w zakresie czynności
administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych i konserwacyjnych i księgowych co
równieżnie odpowiada pojęciu „zarządzania nieruchomościami”.
Dodano,że obydwie referencje pomijały czynności windykacji, które stanowią
niezbędny element zarządzania nieruchomościami. Obydwie referencje były ponadto
wewnętrznie
sprzeczne,
gdyż
podawały
różne
powierzchnie
administrowanych
nieruchomości zabudowanych zarówno w zakresie powierzchni mieszkalnej i użytkowej,
pomimo,że w danym okresie nie nastąpiło jakiekolwiek przejęcie zasobu lokalowego Miasta
Poznania. Referencje te powinny zostaćwystawione przez wspólnoty mieszkaniowe, gdyż
zostały wystawione na powierzchnie wspólnot mieszkaniowych.
Protestujący wskazał następnie,że wykonawca MPGM nie wykonywał czynności
administrowania na rzecz wspólnot w sposób należyty, pomimo,że stanowiąo tym
dokumenty referencji. Protestujący wskazał na niewykonywanie przeglądów przewidzianych
prawem w budynkach przy ul. Głogowskiej 48/50, Pogodnej 55, Giżyckiej 6, Arciszewskiego
31-33, Chociszewskiego 34,34b iŚwietlanej 17 w Poznaniu. Niewłaściwe wykonywanie
przez MPGM przeglądów budowlanych odbywało sięw budynkach przy ul. Piątkowskiej 181,
Dąbrowskiego 84 i Szamarzewskiego 21.Nie prowadzenie lub nie przekazywanie książek
obiektu budowlanego następowało w odniesieniu do budynków przy u.. Zawady 7/9,
Słowiańskiej/Mieszka I, Grottgera 33A, Junackiej 7, Pogodnej 55, Głogowskiej 48-50.
Protestujący wskazał,że wiedzęna ten temat uzyskał z dokumentacji technicznej
przekazanej od poprzedniego zarządcy i protokołów przekazania sporządzonych na tę
okoliczność.
Protestujący wskazał równieżna wady w referencjach złożonych przez konsorcjum
ZGM. Po pierwsze – referencje z 3.01.2006r. wystawione były przez BytomskąSpółkę
Restrukturyzacji Kopalńsp. z o.o. a zgodnie z wiedząprotestującego na dzieńwystawienia
dokumentu Bytomska Spółka Restrukturyzacji Kopalńbyła jednym z udziałowców Zakładu
Gospodarki Komunalnej sp. z o.o. co w ocenie protestującego wpływało na wiarygodność
wystawionych referencji. Wadliwośćtych referencji polega równieżna tym,że powinny być
wydane także przez właściwe wspólnoty mieszkaniowe, a ponadto z ich treści nie wynikało w
jakim stosunku podane 312.000 m2 stanowiło powierzchnięmieszkalnąi użytkową.
Referencje z 25.04.2008r. dotyczyły czynności administrowania a nie czynności
zarządzania budynkami będącymi w zarządzenie Miejskiego Zarządu Budynków
Mieszkalnych z siedzibąw Kaliszu.
W dniu 4.12.2008r. przystąpienie do postępowania toczącego sięw wyniku
wniesienia protestu złożył wykonawca MPGM. Wniesiono o oddalenie protestu jako
bezzasadnego.
Zamawiający dokonał rozstrzygnięcia protestu w dniu 8.12.2008r. oddalając go w
całości. W argumentacji powtórzył swoje wymagania wynikające z treści ogłoszenia i
wskazał,że dokumenty przedłożone we wniosku wykonawcy MPGM spełniały jego
wymagania.
Zamawiający
nie
brał
pod
uwagę
referencji
wykonawcy
MPGM
potwierdzających wykonywanie administrowania w okresie 1.01.2002r. – 31.07.2005r., gdyż
nie obejmowały ostatnich trzech lat przed wszczęciem postępowania o udzielenie
zamówienia.
Referencje z dnia 14.08.2008r. potwierdzają,że wykonawca MPGM zarządzało i
nadal zarządza nieruchomościami zabudowanymi, których łączna powierzchnia użytkowa w
budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370 000 m2 – w tym 300 000 m2 powierzchni
mieszkalnej i 70 000 m2 powierzchni użytkowej. Wymienienie w dokumencie czynności
administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i księgowych
obejmowało katalog zawarty w definicji zarządzania nieruchomościami z art. 185 ust. 1
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Referencje te zostały wystawione za wykonywanie
usług zarządzania w budynkach komunalnych oraz zarządzania lokalami komunalnymi w
budynkach wspólnot mieszkaniowych. Nie jest więc tak,że tylko wspólnoty mieszkaniowe
mogłyby potwierdzaćwykonywanie usług. Do wniosku zostały dołączone odrębne
dokumenty wystawione przez zarządy wspólnot mieszkaniowych, potwierdzające należyte
wykonywanie usług zarządzania.
Odnośnie wniosku konsorcjum ZGM – zamawiający wskazał,że zwrócił siędo tego
wykonawcy o uzupełnienie dokumentów oraz o dokument poświadczający,że wykonawca
nadalświadczy usługi na rzecz Bytomskiej Spółki Restrukturyzacji Kopalńsp. z o.o. W
wyniku powyższego otrzymał umowę, której przedmiotem było zarządzanie lokalami
mieszkalnymi w budynkach, których właścicielem była Bytomska Spółka Restrukturyzacji
Kopalńsp. z o.o., administrowanie lokalami mieszkalnymi we wspólnotach mieszkaniowych
oraz zarządzanie pozostałymi składnikami mienia spółki. Dokument referencji z 3.01.2006r.
nie został wydany za zarządy lub członków wspólnot mieszkaniowych wymienionych w
dokumencie, ale dotyczył lokali mieszkalnych spółki w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
Stosunek powierzchni mieszkalnej i użytkowej został określony w dokumencie wykazu usług
i podzielony na 272.845,38 m2 powierzchni mieszkalnej i 39..154,62 powierzchni użytkowej.
Wykaz został podpisany przez osoby umocowane do podpisania wniosku.
Na koniec zamawiający zwrócił uwagę,że konsorcjum ZGM zostało wykluczone z
powodu nie spełnienia innego warunku niżwskazanego przez protestującego.
W dniu 15.12.2008r. wykonawca Feroma sp. z o.o. złożył odwołanie od ww.
rozstrzygnięcia protestu. . Zarzucił zamawiającemu naruszenie art. 7 ust. 1, art. 24 ust. 1 pkt
10, art. 24 ust. 2 pkt 2, art. 24 ust. 2 pkt 3, art. 51 ust. 1 ustawy Prawo zamówień
publicznych. Wniósł o nakazanie zamawiającemu powtórzenia czynności oceny spełniania
warunków udziału w postępowaniu, nakazanie wykluczenia z postępowania wykonawcy
MPGM i nakazanie wykluczenia z postępowania konsorcjum ZGM. Odwołujący powtórzył i
podtrzymał wszelkie zarzuty i twierdzenia wynikające z protestu. Zdaniem odwołującego –
zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie odniósł siędo niektórych kwestii podnoszonych
w proteście. Do argumentacji wynikającej z protestu odwołujący dodał,że jako obecny
zarządca zasobu lokalowego miasta Poznania – posiada wiedzę,że zamawiający wymaga w
ramach usług zarządzania także czynności w zakresie sprzedaży mieszkań, windykacji i
inwentaryzacji zasobów a wykonywania tych czynności nie potwierdzały referencje MPGM.
Zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie odniósł siędo argumentu dotyczącego
nie wskazania w referencjach konsorcjum ZGM stosunku powierzchni mieszkaniowej i
użytkowej ale wskazał jedynie na podpisanie wykazu usług przez osoby uprawnione. W
ocenie odwołującego, przyjęcie,że wykonawca sam może doprecyzowywaćtreśćreferencji
jest niedopuszczalne na gruncie przepisów Pzp.
Wskazano na koniec,że zamawiający w rozstrzygnięciu protestu nie ustosunkował
siędo zarzutu,że zgodnie z dokumentem referencji z 25.04.2008r. wystawionym przez
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Kaliszu – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z
o.o. wykonywał czynności administrowania a nie czynności zarządzania budynkami.
Uwzględniając dokumentację z przedmiotowego postępowania o udzielenie
zamówienia publicznego, w tym w szczególności postanowienia ogłoszenia o
zamówieniu i treść wniosku przystępującego oraz biorąc pod uwagę oświadczenia i
stanowiska stron, złożone w trakcie rozprawy, skład orzekający Krajowej Izby
Odwoławczej wyznaczony zarządzeniem Prezesa Izby do rozpatrzenia sprawy ustalił i
zważył, co następuje.
Skład orzekający stwierdził w niniejszej sprawie,że istotne znaczenie wświetleżądańodwołującego ma ocena dokumentów potwierdzających należyte wykonywanie usług
złożonych przez wykonawcęMPGM wraz z wnioskiem o dopuszczenie do postępowania.
Ocena tych dokumentów powinna byćdokonana wświetle wymagańokreślonych przez
zamawiającego w ogłoszeniu o postępowaniu.
Skład orzekający przeprowadził analizętreści ogłoszenia o postępowaniu. Z cz.
III.2.3) ogłoszenia o zamówieniu wynikało,że w postępowaniu mogąwziąćudział
wykonawcy, którzy wykażą,że w okresie trzech lat przed wszczęciem wżycie
przedmiotowego postępowania (tj. przed 23.07.2008r.)świadczyli usługi zarządzania
nieruchomościami
zabudowanymi,
którychłą
czna
powierzchnia
użytkowa
w
budynkach/budowlach była nie mniejsza niż370 000 m2 (w tym 300 000 m2 o powierzchni
mieszkalnej i 70 000 m2 o powierzchni użytkowej), przez kolejnych 9 miesięcy.
Z treści wniosku wykonawcy MPGM – str. 136, wynikało,że wykonał on m.in. usługi
na rzecz Miasta Poznania, gdzie jako powierzchnięzarządzanąwskazano 930 610,66 m2
powierzchni mieszkalnej i 117 444,51 m2 powierzchni użytkowej. Jednocześnie wykonawca
ten wskazał na wykonanie usług zarządzania nieruchomościami dla 384 wspólnot
mieszkaniowych. Każda ze wskazanych 384 wspólnot charakteryzowała sięokreśloną
wielkościąpowierzchni mieszkalnej – od kilkuset do kilku tysięcy m2. Częśćz tych wspólnot
wykazywała równieżpowierzchnie użytkowe – od kilkudziesięciu do ponad 1 tys. m2.
Wykonawca MPGM złożył dwa dokumenty referencji związane z wykonywaniem
usług dla Miasta Poznania – wynikało z nich bezpośrednio,że „Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej Spółka Akcyjna z siedzibąw Poznaniu przy ul. Rybaki 18a
zarządzało i zarządza zasobem komunalnym miasta Poznania. W punkcie 1 wskazano – od
1.08.2005r. do 31.05.2006r. – nieruchomości zabudowane o łącznej powierzchni 414 186,18
m2 – w tym powierzchni mieszkalnej 296 741,67 m2 a powierzchni użytkowej 117 444,51 m2
W wyniku powyższego skład orzekający stwierdził,że do spełnienia wymaganego warunku
punkt nr 1 z powyższej referencji nie był wystarczający, gdyżbrakowało 3258,33 m2
powierzchni mieszkalnej. Wielkości znacznie przewyższające wymaganąwskazano jednak w
następnych punktach tej referencji – były to wielkości 633 898,99m2 powierzchni mieszkalnej
w pkt 2 czy 7590,04 m2 powierzchni mieszkalnej w pkt 4 przedmiotowej referencji. Na końcu
powyższej referencji znalazło sięstwierdzenie „potwierdzam, w oparciu o postanowienia
zawartych umów o zarządzanie, należytąrealizacjęprzez spółkęMPGM S.A. usługi w
zakresie czynności administracyjnych, eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i
księgowych”. W ocenie składu orzekającego – stwierdzenie to nie było sprzeczne z
określeniem z początku przedmiotowego dokumentu „zarządzało i zarządza zasobem
komunalnym Miasta Poznania”. W ocenie składu orzekającego było to stwierdzeniem, jakie
czynności były wykonywane w ramach zarządzania, natomiast nie było dowodem,że inne
czynności, należące do zakresu zarządzania nieruchomościami - wykonywane nie były.
Dokument ten powinien byćanalizowany w całości, a nie poprzez poszczególne jego zapisy.
Dodatkowe argumenty,że określenie „usługi w zakresie czynności administracyjnych,
eksploatacyjnych, remontowych, konserwacyjnych i księgowych” może oznaczaćusługi
zarządzania nieruchomościami zawarte sąw orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia
17.07.2007r. – sygn. III CZP 69/07 – zdaniem Sądu skrajne stanowisko,że każde odjęcie
praw i obowiązków z katalogu „wszelkich decyzji i czynności” powodowałoby odejście od
wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością- powinno zostaćodrzucone, jako nie
uwzględniające potrzeb praktyki.
Odwołujący – aby udowodnićobiektywnąnieprawdziwośćstwierdzenia znajdującego
sięna str. 1 dokumentu referencji z 14.08.2008r. – „zarządzało i zarządza zasobem
komunalnym Miasta Poznania” powinien był przedstawićwiarygodne dowody, z których
wynikałoby,że wykonawca MPGM nie wykonywał tych czynności w podanym zakresie.
Odwołujący przedstawił kserokopiędokumentu pt. „Porozumienie zawarte w dniu 29
maja 2002r.”. Kserokopia ta nosiła znamiona wielokrotnego kopiowania, była przekreślona
przez pas toneru lub atramentu a niektóre zapisy na niej były niewidoczne – np. oznaczenie
jednej z osób podpisujących ww. dokument. Ponadto nie została poświadczona za zgodność
z oryginałem, tzn.żadna osoba nie stwierdziła,że widziała oryginał iże kserokopia
powyższa była z nim zgodna. Tym samym – wątpliwe jest używanie jej jako dokumentu
mogącego podważyćwiarygodnośćoryginalnych referencji wystawionych przez zastępcę
Prezydenta Miasta Poznania. Nawet jednak, gdyby domniemaćjej prawdziwość, to z jej
treści wynika wyraźnie,że jest częściąwiększej całości a dotyczy ona wyłącznie zasad
wynagradzania poszczególne czynności, natomiast nie stanowi jedynego dokumentu
określającego zakres czynności zarządcy/administratora nieruchomości. Tym samym skład
orzekający uznał powyższąkserokopięza nieprzydatnądo stwierdzenia okoliczności
wskazywanych we wniosku dowodowym przez odwołującego.
Skład orzekający stwierdził,że dokument referencji wystawiony w dniu 9.08.2005r.
potwierdzał wykonywanie usługi administrowania komunalnym zasobem lokalowym w
okresie od 01.01.2002r. do 31.07.2005r. – nie mieszczącym sięw zakresie wymaganym
przez zamawiającego w ogłoszeniu. Tym samym należało stwierdzić,że zamawiający
słusznie wskazał,że nie brał go pod uwagęprzy ocenie spełniania warunków przez
wykonawcęMPGM.
Wobec cofnięcia na rozprawie zarzutów, odnośnie dodatkowych przyczyn
wykluczenia konsorcjum ZGM – skład orzekający nie dokonywał analizy dokumentacji w tym
zakresie.
Z uwagi na powyższe orzeczono jak na wstępie.
O
kosztach
postępowania
odwoławczego
orzeczono
na
podstawie
art. 191 ust. 6 i 7 ustawy Pzp, stosownie do wyniku postępowania.
Stosownie do art. 194 i 195 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówieńpublicznych
(Dz. U. z 2006 r. Nr 164, poz. 1163, z późn. zm.) na niniejszy wyrok /postanowienie* -
w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia - przysługuje skarga za pośrednictwem Prezesa
Urzędu ZamówieńPublicznych do Sądu Okręgowego w Poznaniu.
Przewodniczący:
………………………………
Członkowie:
………………………………
………………………………
_________
*
niepotrzebne skreślić
Wcześniejsze orzeczenia:
- Sygn. akt KIO 263/15 z dnia 2015-12-23
- Sygn. akt KIO 245/15, KIO 305/15 z dnia 2015-03-04
- Sygn. akt KIO 270/15 z dnia 2015-03-03
- Sygn. akt KIO 273/15 z dnia 2015-02-27
- Sygn. akt KIO 267/15 z dnia 2015-02-27
